Les subprimes
Que sont les subprimes ?
Comment la crise est arrivée ?
Quelle a été son impact sur la marché immobilier ?
Le terme Subprime est employé plus particulièrement pour désigner une certaine forme de crédit hypothécaire (mortgage), apparue aux États-Unis. Ce crédit immobilier est gagé sur le logement de l'emprunteur (hypothèque), avec un taux d'emprunt variable au cours du temps. Pour les créanciers, les prêts subprime étaient considérés comme individuellement risqués mais globalement sûrs et rentables. Cette perception reposait sur une hausse rapide et continue du prix de l'immobilier. Si un emprunteur ne pouvait payer, le prêteur récupérerait le logement et le revendrait.
Tout individu a très tôt dans sa vie un score de crédit, établi par une agence privée d'après ses caractéristiques socio-professionnelles et qui va varier en fonction des événements de sa vie (emploi, chômage, mariage, incidents de paiements, utilisation du découvert, etc). L'échelle de scores va de 300 à 850 et les emprunteurs ayant les scores les plus élevés sont dit "Prime" (> 700 généralement), la catégorie Subprime correspondant aux emprunteurs dont le score est inférieur à 620, la borne étant indicative. Entre les deux, la catégorie intermédiaire est appelée Alt-A ou, plus rarement, Mid-prime. Le nom Subprime vient de ces ménages emprunteurs à faible revenu ayant eu des retards de paiement ou des absences de paiement par le passé.
Les créanciers, banques et organismes de crédit spécialisés, ont titrisé une partie de ces créances, placées par des réhausseurs de crédit auprès de fonds de placement divers (hedge funds en particulier mais pas seulement), de banques et d'assureurs.
Entre 2004 et 2007, la Réserve fédérale américaine a relevé son principal taux d'intérêt directeur, le portant de 1 % en 2004 à plus de 5 % en 2007. Les familles endettées à taux d'intérêt variable, qui devaient verser les intérêts au cours des premières années du prêt, ont alors échoué à honorer des échéances mensuelles en forte hausse. Mais le développement des subprimes étant encore récent, une majorité d'entre elle profitaient encore du taux promotionnel très bas des premières années.
La forte rentabilité de ces créances avait amené les organismes de prêts à en proposer à des familles peu informées du risque de saisie du logement, puis à s'en débarrasser en les transformant en titres représentatifs, appelés asset-backed security. Ces ABS étaient revendues à des banques ou des rehausseur de crédit, qui s'en servaient à leur tour pour créer des collateralised debt obligation (CDO), produits financiers présentés comme sûrs, car mêlant ces créances immobilières à des obligations émises par les gouvernements, pour recevoir la meilleure notation financière, le AAA.
Dès septembre 2006, des experts inquiets du développement des subprimes ont donné l'alerte sur le risque de bulle immobilière. Vers la fin de 2006, le marché immobilier américain a cessé de monter. Et à partir de février 2007, les échanges de créances immobilières ABS se sont presque arrêtés. Les prêteurs se sont montrés intraitables avec les familles en retard de paiement. Les logements saisis ont été mis sur le marché, faisant ainsi baisser peu à peu leurs prix au cours de l'année 2007.
Il faudra un certain temps pour quer le marché immobilier se stabilise avant de repartir à la hausse. Il y aura comme à chaque crise des soubressauts, mais pour ceux qui investissent aujourd'hui avec une échéance à plus ou moins 10 ans les plus values seront certainement très intéressantes.
